2022년 부산 부동산 전망

2022년 하반기 부산 부동산/집값은 어떻게 될까?

금리 인상으로 집값이 하락하면서 여기저기서 영끌족들의 곡소리가 들리고 있다.. 신도시, 수도권 등 가파르게 오른 곳은 겁나 무섭게 빠지고 있는 실정이다. 

네이버에 집값 검색으로만 해도 하락분위기 조성을 쉽게 볼 수 있다.

네이버 뉴스

 

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다만 부산에서는 아직 그 파급력이 오지 않고 있는듯하다.

그래서 부산의 2022년도 하반기에 대해 알아보자

 

1. 매수심리

아실

20년도 하반기와 21년도 중반기 매수지수를 100 근접 또는 100을 넘어섰다. 공급보다 수요가 압도적으로 많아 집값이 폭등하던 시절이다.

그러나 지금은 쭉쭉쭉 내려와 매수심리가 죽어있는 상태다.

아실

매도세 또한 21년 중/하반기에 최저를 찍었다가 점점 상향하는 추세다. 집을 팔려는 심리가 강한 상태이다.

아실

위와같이 두번 정도 매수세를 꼭지점 찍고 그대로 쭉 하방을 찍고 있다. 현재 아파트를 매수하고 싶지 않다는 것이다.

아실

현재 심리로 보면 매도세가 매수세를 압도하고 있다. 수요보다 공급이 많아진 상태다.

 

 

 

2. 공급물량

아파트의 가격은 수요와 공급의 원리로 이뤄진다. 공급이 수요 보다 많다면 당연히 집값은 하락하게 된다.

아실

당장 2023년 까지는 공급이 차고 넘치는 수준이다. 2025년은 현재 정확한 통계가 되지 않기때문에 현재 지표는 2024년 까지는 공급이 충분하다는 것을 보여주고 있다.

 

3. 거래량

거래량이 많다면 그만큼 시장경제가 활성화 되고 있다는 것을 의미하고 집값의 안정화 또는 현재같은 상황에서는 최저점을 찍었다 볼수도 있다.

아실

2021년도 하반기부터 끊이 없이 감소하고있다. 잠깐 윤정부 기대로 거래량이 올라가다 다시 감소하였는데 거의 땅꿀파고 들어갈....

 

4. 인구

인구의 감소는 집값에 간접적으로 영향을 끼친다고 생각한다. 다만 살 사람이 받쳐줘야 수요가 발생하지 않을까?라는 생각이 든다. 부산은 관광업으로 인구 감소에 대해 현재로서는 그렇게 큰 영향을 미치진 않을 것 같다. 

 

그래도.. 아래 통계를 보면..

부산의 인구는 매년 많게는 4만명 씩 빠져나가고 있다. 집값의 상승으로 양산, 김해 등 외곽지역으로 많이 빠진다. 

아실

인구가 증가된 지역으로 요즘 발전되고 있는 강서구와 기장군이다.

 

전국적으로 인구가 쭉쭉 빠지고 있다.

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출산율은 1.1명으로 3년째 꼴찌다.. 하물며 일런 머스크가 우리나라 출산율을 걱정하고 있을까??

출산율을 올릴려면 부모급여를 올릴게 아니라 집값을 잡는 게 우선이다. 새도 둥지를 틀고 새끼를 낳듯이 어느 누가 둥지없이 새끼를 낳겠나..

 

5. 일자리 수

일자리의 상승은 외지의 인구를 불러오면서 인구수가 늘어나고 그에 따른 집을 구매하면서 자연스레 수요가 발생되어 집값상승에 미비한 영향을 끼칠 것으로 보이지만 부산은 일자리 없는 것으로 유명하다.

리치고

낮은순이다.. 시/도 합쳐서 뒤에서 3위이다.

 

6. 미분양

아파트 미분양은 대표적 집값하락의 시그널이다. 물론 미분양의 조건이 주변입지 또는 소규모 아파트등 다양하겠지만 국토부 자료로서만 봤을때 미분양 아파트는 2022년 4~5월 이후로 늘어나고 있는 추세다.

아실

7. 평균 연봉

지역의 연봉이 높게되면 투자 또는 사장경제를 활성화를 불러올 수 있다. 이는 요즘같은 고금리 시대 집값하락방어를 해줄 수 있는 요인이 될 수 도 있다.

리치고

단, 부산은 일자리가 많이 없는 도시이며 현재 평균 연봉이 거의 12위다.. 반올림해서 3700만원정도가 된다.

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월 270만원으로 4.5% 고금리의 이자를 방어하기에는 너무 적은 월급이다.

 

8. 금리

네이버 뉴스

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도저히 금리를 유지 또는 낮출 생각이 없어보인다. 연준 의장에 따라 한국 기준금리도 움직이므로.. 금리 또한 집값 하락을 예언하고 있다.

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간혹 가다가 보금자리론 금리가 2% -> 4.5% 으로 2.5% 상승했는데 꼴랑 2.5% 가지고 라고 말을 하는 사람이 있다.

 

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월 40만원 차이가 나고 총 상환금액은 약 1억4천만원 차이가 난다. 이래서 몇 % 올리면 영끌족들의 곡소리가 들린다는 것이다.

 

9. 정리

매수심리, 거래량, 공급량, 인구,미분양, 일자리 수, 평균연봉, 금리 등 현재 내가 확인할 때 보는부분에 있었 모든 부분이 하락을 점치고 있다. 아직 부산은 하락시그널이 시작도 안됬다. 

그런 말이 있다. 대구의 미래는 세종, 부산의 미래는 대구, 곧 부산도 하락을 피하진 못할 것 같다.

물론 무조건적으로 하락하진 않을것이다. 그 이유는 바로 금리다. 인플레이션 어느정도 완화 되면 금리 유지에 들어가다 서서히 낮출것으로 보이는데 아마 이 시기에 집값이 반등할 것 같다. 다만 이 반등은 일시적인것으로 약간 반등 후 다시 하락할 것이다. 

거래량이 차츰차츰 회복하는 시기를 거친 뒤 찐 반등이 올 것 같다. 그 시기는 내년에 다시 보자^^

 

+추가로 지금 이 모든 주변 상황이 집값 하락 및 안정화의 절호의 기회인데 정부는 왜 집값 올릴려는 정책을 펼치까? 이해 노..ㅠㅠ