2022년 하반기 부동산 전망.

2022년 하반기 부동산 전망! 주관적임.

1. 윤정부의 부동산 정책

윤정부는 6월21일 임대차 시장안정 및 부동산 정상화 목적을 담은 부동산 정책을 발표했다.

몇 가지 살펴보자.

 

임차인의 대한 부담 완화

[착한임대인 바과세 혜택]

~ (을) : 현재 주택 양도시 비과세적용하기 위해서는 실거주 2년해야한다.

~ (로) : 착한임대인에 한하여 면제해준다. 실제 집주인은 실거주 2년하지 않고서도 비과세 혜택을 볼 수 있다. 

착한 임대인이 되기 위해서는 2년 연장시 5%이내로 인상

이렇게 되면 자연스레 집주인은 실거주 2년 요건을 채우기 위해 임차인을 내보내지 않으면서 전세가격상승을 막을 수 있는 효과를 가지고 올 것 이다.

 

[임차인 전세대출 지원 강화]

전세가격 상승률을 고려하여 버팀목 전새대출의 보증금과 대출한도를 확대하여 전세대출을 지원한다.

버팀목 전세대출 지원확대

[임차인 전월세 비용 지원]

월세 세액공제율을 상향하고, 전세금, 월세보증금등 대출원리금 상환액 소득공제를 확대한다.

 

임대주택 공급확대

[규제지역 주택담보대출 완화]

기존주택의 처분기한은 6개월 => 2년으로 완화하고 신규 주택 전입기한 폐지!

 

[분양가 상한제 거주 의무 완화]

현재는 최초 입주가능일로부터 실거주 기간을 채워야하나 변경안은 즉시 입주하지 않아도 되며 해당 주택의 양도,상속,증여 이전까지 실거주 기간을 준수하면됨.

 

상기와 같이 실거주 부분이 개선되면 임차물랴을 증가에 따라 수요가 하락하여 자연스레 가격하락을 도모할 것 으로 보인다.

 

세제완화

[생애 최초 주택구입시 취득세 일부 감면]

생애 최초 주택을 구입한다면 연소득,주택가격 제한없이 200만원 한도내에서 취득세를 지원한다. 참고로 요즘 아파트 최소 5~ 8억 구입하는 취득세는 대략 1000만원을 웃돈다.

 

실수요자 지원 강화

[체증식 상환 활성화]

청년/신혼부부 대상 40년 만기 보금자리론에 체증식 상환방식 도입한다.

이건 정말 반기는 상환방식인데 상환방식을 보면 처음에는 이자를 거의 내지 않고 원금만 조금씩 갚다가 점점 월 상환액이 많이 지는 원리다. 이 원리로는 은행에서는 이득이 많이 남지 않아 하지않는 방법이나 이번에 체증식 상환방법 도입은 정말 굿!

 

[생애최초 LTV 완화 80%]

대출요건을 확대하고 자격을 완화하여 꽉막혀있던 대출을 쉽게 받을 수 있도록 한다. 다만 LTV가 80% 라고 해도  DSR이 맞게 떨어져야 80% 대출을 가능한데.. 글쎄.. 무늬만 완화 같은 느낌은 지울 수 가 없다.

 

 

 

규제지역 재검토

윤정부의 전체적인 부동산 정책을 살펴보면 임차인에게도 혜택을 주는 것 처럼 보이지만 임대인에게 훨씬 더 많은 혜택을 주어 지고 있다. 다만 걱정이 되는 것은 미래소득 반영하여 40년만기 50년만기 대출인데.. 이걸 감당할 수 있을 지 모르겠다. 다른 한편으로는 2030 영끌했던 사람들에게 마지막으로 팔수 있도록 기회를 주는 것으로도 보인다. 왜냐면 금리는 고공행진 중이며 금리의 상승에 따라 집값은 폭락한다. 윤정부는 집값 폭락을 제도적 차원에서 어느정도 막기위해 정책을 펼친 것으로 보인다.

 

2. 금리영향

네이버 검색

코로나로 인한 화폐가치가 하락되면서 인플레이션으로 미국 금리가 폭발하고 있다. 우리나라도 따라 금리는 계속올라가고 있는 실정이다.

 

이미 보금자리론은 30년만기시 4.70%이다.(07/12 기준)

2020년 7월 기준으로는 30년 만기시 2.45%이다. 무려 2.25%나 상승했다. 이는 어마어마한데.. 단순하게 비교하면

이자만 대략 1.2억정도 된다.

이자가 2.6억

2.25%의 차이다. 이는 총대출 이자를 거의 100프로 넘게 차이난다.. 1.2억과 2.6억의 차이란. .ㅎㄷㄷ

집은 보통 현금보다도 보통 대출을 끼고 사는데 고금리인 현 시점에 누가 대출을 해서 살 수 있는가? 말이다.

네이버 뉴스 검색

 

 

 

3. 현재상황

이번 인플레이션을 통해 많은 걸 깨달았다. 집값을 잡기에는 어떤 정책을 써도 해결하기 싶지 않다. 단.. 고금리 앞에서는 장사없다. 

거래절벽으로 인한 과잉공급, 미분양, 분양가격 하락 등 계속해서 집값 하락 시그널이 보이고 있다. 

 

4. 2022년 하반기 전망

2022년 하반기에도 지금 상황과 크게 다르지 않아 보인다. 뉴스나 언론에서는 집값 거래 절벽으로 폭락이라고 하지만 내가보기엔 그건 오바인것 같고 집값 정상화로 가는 수순인 것 같다. 

물론 집값의 하락은 윤정부의 정책이 아닌 미국의 빅스텝 영향이다. 

집값만 검색해도..

내가 전망하기로는 2022년 하반기동안 거래은 계속해서 절벽이고 특정한 구역 빼고는 신고가 찍기 어려울 것으로 보이며 하락할 것으로 보인다.